合っているのかいないのか
投資効率としてどうとか、そういうのは置いといて

1Rマンション　築15-25年程度での投資　20㎡程度
都心、駅徒歩7分以内、バストイレ別
空室率5%と計算

値段が1500-2000万程度、家賃8万前後、利回り5-6%、ネット利回り4%強
ローンは35年、2%弱の金利

頭金100万程度、ほぼフルローンです。
RCマンションの寿命は65-70年程度
家賃は築30年程度で凡そ下げ止まる仮定、7万程度まで下がる

当初の手取りは月1万前後
ローンを10年弱で繰り上げて返済して
ローンがなくなった後の手取りは5-6万程度で40年と考えれば
リフォーム、諸経費なども考えても、まず負けないと思う。

これを複数持つことで利益も少しずつ上乗せできるので
自分で使えるお金も増えるのかなと。

投資のリターンで生活するわけではないし
自分の給与で生活費と貯金と、投資の繰り上げ返済分を賄う。

決して大勝&贅沢は出来ないけど、長期的には勝てるというのが魅力です。
あとは、早めに法人化出来れば税金や経費でもメリットを享受出来るかな。